Průzkum, který mezi největšími tuzemskými developery zpracovala realitně-konzultantská společnost 108 AGENCY, byl zaměřen na aktuální situaci a vývoj na trhu moderních průmyslových nemovitostí třídy A. 108 AGENCY zjišťovala budoucí trendy pohledem developerů a také jaká je např. informovanost nájemců, cena a velikost nejčastěji poptávaných prostor či jak dlouho před plánovaným stěhováním hledá firma nové prostory.
Podle 108 AGENCY hledají klienti podnikající v oblasti skladování nové prostory většinou 6 měsíců dopředu, u výrobců je tato doba řádově o dalších 6 měsíců delší. Doba vyjednávání o podmínkách nájmu se pak pohybuje od 6 do 12 měsíců. Z průzkumu vyplývá i fakt, že dnešními klienty developerů stavějících průmyslové nemovitosti jsou především zahraniční společnosti, byť podíl českých manažerů v těchto společnostech přibývá. Jedná se o firmy z oborů logistiky, retailu a e-commerce, které provozují sklady zpravidla s kratší nájemní smlouvou do 3 let, dále pak o firmy z výrobních oborů automotive a elektroniky s nájemními smlouvami řádově na 7 let a déle. Z lokalit je největší zájem tradičně o Prahu, Brno a obecně o lokality s přímou návazností na dálniční tahy. Velmi atraktivní začíná být i Ústecký kraj a západ Čech v blízkosti německých hranic, kde je díky Německu stále více investičních příležitostí.
Průzkum byl také zaměřen na poměr nových nájemních smluv a smluv, které se prodlužují a zda se délka těchto smluv obecně prodlužuje či zkracuje. „Z průzkumu vyplývá, že poměr nových smluv a prodloužení stávajících je vyrovnaný, což souvisí s růstem celkové pronajímatelné plochy na trhu a stabilitou velkých hráčů. Délka smluv se v posledních letech zkracuje, developeři jsou ochotnější poskytovat kratší nájemní smlouvy díky větší konkurenci a flexibilitě bank při poskytování úvěrů. Důležitým aspektem je i obor, kterému se nájemce věnuje, např. u výrobních společností jsou nájemní smlouvy uzavírány na delší dobu, zpravidla na 7 až 10 let. Důvodem je nákladnější příprava výrobních prostor pro provoz a také samotné stěhování takovéto firmy je složitější. U skladování se pak délka smluv pohybuje již od 3 do 5 let podle lokality,“ uvádí Ondřej Konopásek, senior konzultant oddělení průmyslových nemovitostí 108 AGENCY.
Výše nájemného se již dlouhodobě drží kolem 3,90 eur/m2/měsíc. Z krátkodobého hlediska by měla tato cena stagnovat, či mírně poklesnout díky větší konkurenci a klesajícím yieldům. Ve střednědobém a dlouhodobém měřítku se ale s větší stabilizací trhu očekává, že nájemné zase poroste. Průměrná velikost pronajímatelné plochy se v moderních areálech stanovuje dost obtížně, respektive je velice individuální. Nejčastěji se poptávají menší prostory do 3 000 m2 a v poslední době se také více objevují pronájmy nad 10 000 m2, které souvisí s příchodem nových společností na trh či novými zakázkami logistických firem.
Informovanost klientů o podmínkách na trhu je podle developerů obecně slabá, ale díky realitním a poradenským agenturám, které se o své klienty starají a podmínky na trhu jim dokážou přiblížit, se situace zlepšuje. „Mnohdy se stává, že představy klientů jsou naprosto mylné. Příkladem je všeobecná domněnka, že prostory v regionech mimo krajská města jsou nejlevnější. Ve skutečnosti je to vlastně naopak. Díky nízké poptávce panuje v regionech malá konkurence, která zde drží cenu právě o něco výš než je tomu v ostatních lokalitách,“ říká Ondřej Konopásek.
Průzkumu se zúčastnily společnosti CTP, ILD, Goodman, Panattoni Czech Republic, PointPark Properties, Prologis, SEGRO a VGP.
