Z analiz sprzedażowych wynika, że zdecydowanie najważniejszymi kryteriami przy wyborze mieszkania są cena i lokalizacja. Dlatego w ostatnim czasie nawet wieloetapowe osiedla, które do tej pory budowane były na przedmieściach, zaczynają powstawać bliżej centrum, w atrakcyjnych dzielnicach z dostępem do rozbudowanej siatki transportowej. Jednak ze względu na mniejszą dostępność gruntów w centralnych częściach miasta, coraz więcej osiedli ma charakter bardziej kameralny, często też są to inwestycje o podwyższonym standardzie. I chociaż osiedla te nadal składają się z 4-8 etapów, to często zabudowa przynajmniej części budynków jest niższa, dzięki czemu inwestycje lepiej wkomponowują się w okoliczne parki i istniejącą tkankę miejską. Zdaniem ekspertów, tego typu formatów będą coraz częściej poszukiwać klienci w 2016 r., zwłaszcza w większych miastach.
Rosnący popyt na mieszkania z rynku pierwotnego , skłonił wielu deweloperów do projektowania wieloetapowych osiedli, liczących nawet po kilka tysięcy lokali. Takie inwestycje obecnie stanowią prawie ¼ wszystkich projektów mieszkaniowych w Warszawie i ze względu na wysoką liczbę oferowanych mieszkań stanowią ważny obszar rynku nieruchomości. Zaletą takich dużych inwestycji jest często cena – im większe osiedle, tym mniejszy koszt budowy za mkw. i konkurencyjna oferta dla klienta. Na niższą stawkę wpływa także lokalizacja – projekty wieloetapowe ze względu na większą dostępność gruntów realizowane są głównie na obrzeżach miast. Jednak zdaniem ekspertów, zaczynamy obserwować pierwsze jaskółki zmian. Coraz więcej nowych, kilkuetapowych projektów powstaje bliżej centrów miast. Ze względu na większą intensywność zabudowy, deweloperzy wprowadzają do oferty bardziej kameralne inwestycje.
Potwierdzają to także badania. Według analiz TNS dla Otodom (2015), zdecydowanie najważniejszymi kryteriami przy wyborze mieszkania są nie tylko cena, ale także lokalizacja. W dalszej kolejności Polacy zwracają uwagę np. na wielkość mieszkania. Co ciekawe, marginalne znaczenie mają takie aspekty jak możliwości parkingowe czy miejsce do zabaw dla dzieci. Osiedle, zwłaszcza w dużym mieście, musi także znajdować się w bliskiej odległości od terenów zielonych i ścieżek rowerowych. Według badań TNS, dla warszawiaków bardziej niż dla mieszkańców innych miast ma znaczenie zielone otoczenie inwestycji (41% vs. 32%). Takie kompleksy mieszkaniowe zlokalizowane bliżej centrum z dostępem do rozwiniętej siatki komunikacji miejskiej oraz terenów zielonych to obecnie inwestycje cieszące się największym zainteresowaniem klientów. Przykładowo na powstającym na pograniu Żoliborza i Bielan Osiedlu Mickiewicza, którego pierwszy etap będzie oddany do użytku w ostatnim kwartale 2016 roku, 80% mieszkań zostało już wyprzedanych. Osiedle poza dobrą lokalizacją wyróżniają zielone rozwiązania. Będzie to pierwszy w Polsce budynek mieszkalny poddany certyfikacji środowiskowej BREEAM, przyznawanej tylko inwestycjom najwyższej jakości.
