Komentarz ekspercki
autor:
Małgorzata Więcko, RICS, Dyrektor w Dziale Zarzadzania Nieruchomościami, JLL
Nieruchomości są jedną z najistotniejszych kategorii inwestycji – generują atrakcyjne, długoterminowe strumienie dochodów i są namacalnym aktywem o niskiej zmienności. Inwestowanie w różne typy nieruchomości – biurowe, handlowe, magazynowe czy projekty deweloperskie – pozwala na dywersyfikację portfela i ograniczenie ryzyka. Wraz z rozwojem rynku w Polsce zauważalna jest tendencja do powierzania opieki nad całym portfelem firmom takim jak JLL, oferującym kompleksowe usługi zarządzania poszczególnymi rodzajami i typami nieruchomościami.
Portfel nieruchomości to grupa obiektów, które charakteryzują się pewnymi indywidualnymi, a jednocześnie stałymi cechami, takimi jak:
– stałość lokalizacji (nieprzenaszalność);
– niepodzielność obiektu (pod względem kapitałowym, przestrzennym i fizycznym);
– niejednorodność (różne części składowe, takie jak budowle, budynki, grunty);
– wysoka kapitałochłonność i długookresowość;
– współzależność (na wartość nieruchomości mają bezpośredni wpływ nieruchomości sąsiednie);
– mała płynność.
W związku ze złożonym procesem inwestycyjnym, każda z portfelowych nieruchomości ma różną wartość ze względu na powyższe indywidualne cechy. W związku z tym, właściciel portfela nieruchomości – prywatny czy instytucjonalny – ma określone cele strategiczne związane z posiadanym portfelem, a rolą zarządcy jest dążenie do realizacji tych celów, wparcie, wiedza i zrozumienie zadań biznesowych postawionych przed zarządcą. Cele właściciela można uogólnić do dwóch kategorii: (1) dążenie do wykreowania dodatkowej wartości z posiadanego portfela lub (2) przygotowanie efektywnej strategii wyjścia spełniającego określone parametry. Zarządzający portfelem musi zrozumieć, który z celów jest priorytetowy i czy dotyczy całego portfela czy poszczególnych elementów.
Zarządzanie portfelem jest strategiczną formą zarządzania ukierunkowaną na długookresowe cele, które zostaną osiągnięte poprzez uwzględnienie, stworzenie oraz wdrożenie strategii mających na celu optymalizację rentowności nieruchomości. Usługi związane z zarządzaniem portfelem, podobnie jak indywidualnymi obiektami, zazwyczaj koncentrują się na maksymalizacji przychodów z nieruchomości (i portfela), zarządzaniu najmem, identyfikacji i minimalizacji ryzyk oraz optymalnym wykorzystaniu zasobów zarówno pod względem operacyjnym, jak i finansowym. Przy zarządzaniu portfelem nieruchomości niezwykle ważna jest optymalizacja, a co za tym idzie – standaryzacja usług i planowanie każdego etapu procesu. Oczywiście, do każdej nieruchomości implementuje się osobną strategię i politykę, ale rolą firmy zarządzającej nieruchomościami jest ustandaryzowanie procesów i sposobu raportowania do właściciela obiektu i jednostki finansującej.
