Wyniki po stronie popytu i podaży na rynku powierzchni magazynowych pokazują, że 2015 może być kolejnym rekordowym rokiem. Popyt przekroczył 540 000 mkw., z czego 50% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Od lipca do września br. podaż wzrosła o 380 000 mkw., z czego najwięcej w regionie Wrocławia i Górnego Śląska. W budowie jest kolejne 600 000 mkw., w tym ponad 150 000 mkw. w regionie Warszawy.
POPYT
Popyt w 3 kw. osiągnął poziom 540 000 mkw. z czego najwięcej w okolicach Warszawy: ponad 180 000 mkw. i na Górnym Śląsku: 100 000 mkw. W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku wynik ten jest o 13% wyższy. Najwięcej nowych umów najmu wraz z rozszerzeniami zostało podpisanych w okolicach Warszawy: 98 000 mkw. W strukturze popytu nie nastąpiły znaczące zmiany; nadal dominują firmy logistyczne (30%), następnie sieci handlowe (20%) i lekka produkcja (13%).
Od początku roku najemcy podpisali nowe umowy najmu na ponad 1,074 mln mkw., co najlepiej świadczy o dynamice sektora magazynowego w Polsce. Wśród nowych umów najmu dominują kontrakty związane z potrzebą powiększenia powierzchni lub zmiany na bardziej nowoczesny magazyn w celu optymalizacji procesów logistycznych i produkcyjnych – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.
PODAŻ
W 3 kw. br. deweloperzy oddali do użytku 390 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej; jest to o 20% mniej w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego, ale należy zaznaczyć, że we wrześniu 2014 r. ponad połowę nowej podaży stanowiły dwa projekty dla firmy Amazon. Aktualnie rozkład nowej podaży jest bardziej proporcjonalny. Najwięcej nowych powierzchni magazynowych zostało ukończonych we Wrocławiu (109 000 mkw) w ramach czterech inwestycji i na Górnym Śląsku (61 000 mkw.) w ramach 2 projektów. Blisko 80 000 mkw. to podaż na mniejszych rynkach, takich jak Rzeszów, Lublin i Szczecin.
Aktywność deweloperska pozostaje wysoka. Aktualnie w budowie jest ponad 600 000 mkw., z czego 42% to inwestycje spekulacyjne lub częściowo spekulacyjne. Najwięcej nowych projektów jest realizowana w okolicach Warszawy: 155 000 mkw., następnie na Górnym Śląsku: 98 000 mkw.
POZIOM PUSTOSTANÓW
Na koniec III kw. 2015 r. współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 5,3%. Jest to wzrost o 0,3% względem II kw. br. We wszystkich regionach dostępność powierzchni jest poniżej 10%. Podobnie jak w II kw. najwięcej wolnych modułów pozostaje Warszawie (9,8%) oraz okolicach (8,5%), następnie we Wrocławiu (7,2%) w wyniku oddania do użytku blisko 30 000 mkw. bez zabezpieczonych umów najmu.
CZYNSZE
Pomimo niskiego poziomu pustostanów obserwujemy tendencję spadku czynszów efektywnych przy nowych, uruchamianych inwestycjach na Górnym Śląsku, w regionie Poznania i Warszawy. Ponadto coraz bardziej pogłębia się różnica pomiędzy oferowanymi stawkami czynszów bazowych i efektywnych. Stabilne stawki utrzymują się w istniejących projektach.
PROGNOZY
Aktualnie na rynku duża liczba projektów jest w fazie zaawansowanych negocjacji, co pozwala stawiać optymistyczne prognozy na kolejne miesiące. Siłą napędową po stronie popytu będą ekspansje i relokacje najemców, związane z potrzebą powiększenia zajmowanej powierzchni magazynowej i produkcyjnej oraz nowe inwestycje bezpośrednie firm krajowych i zagranicznych.
Po stronie podaży będziemy obserwować rozwój nowych lokalizacji wzdłuż kolejnych węzłów autostradowych i dróg ekspresowych, jak ma to miejsce w Warszawie (Grodzisk Maz.), w Poznaniu (Wysogotowo) czy Wrocławiu (północno-zachodnia część miasta).
