Silnie rozwijający się rynek e-commerce wpływa na sposób budowania obiektów magazynowych. W wielu budynkach szytych na miarę składowanie i kompletowanie produktów odbywa się przy pomocy pełnej lub częściowej automatyzacji regałów, z jednoczesnym użyciem robotów – mówi Krzysztof Czekalski, Dyrektor ds. Technicznych w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie Cresa.
Coraz więcej firm wybiera magazyny realizowane na zamówienie, czyli projekty typu BTS (build-to-suit). Czy takie rozwiązanie sprawdza się również w przypadku sieci handlowych?
Tak, ale pod pewnymi warunkami. Sieci handlowe mają coraz większe wymagania co do standardów technicznych, które powinny spełniać budynki magazynowe. Jeśli nie znajdują odpowiedniej powierzchni na rynku, zaczynają zastanawiać się nad budową obiektu dostosowanego do ich potrzeb – począwszy od lokalizacji, przez specyfikację techniczną, po termin, gdy budynek ma zostać dostarczony. Przykładem są chociażby sieci spożywcze, dla których kluczowe są procesy głębokiego mrożenia albo chłodzenia produktów, czyli utrzymanie stałych temperatur na określonych poziomach. Dostosowanie istniejącego już budynku do takich wymagań byłoby kosztowne, a efekt końcowy nie do końca mógłby odpowiadać założeniom. Dlatego operatorzy spożywczy decydują się na to, żeby, już w trakcie budowy, magazyn był technologicznie dostosowywany do ich potrzeb. Zrobiły to m.in. Kaufland i Carrefour, dla których deweloper Panattoni wybudował obiekty w Bydgoszczy.
Czy powodem do wybudowania magazynu w systemie BTS może być również nietypowa lokalizacja?
Absolutnie tak, w wielu przypadkach jest to główne kryterium. Zdarza się, że sieć handlowa potrzebuje magazynu obsługującego dostawy do sklepów na konkretnym terenie (centre of gravity), na którym nie ma żadnej nowoczesnej powierzchni magazynowej, a deweloperzy nie posiadają gruntów. Taka sytuacja miała miejsce w Bolesławcu, gdzie deweloper kupił grunt, zdobył stosowne decyzje administracyjne i wybudował magazyn na zamówienie sieci H&M pod działalność e-commerce.
Obiekty w systemie BTS w mniej typowych lokalizacjach powstają również z powodu trudnego rynku pracy – ograniczonego dostępu do wykwalifikowanych pracowników oraz wysokich kosztów pracy. Dlatego firmy planujące duże zatrudnienie szukają lokalizacji, gdzie taka rekrutacja będzie możliwa, a koszty pracy relatywnie niskie.
Czyli o BTS-ie możemy mówić w sytuacji, gdy deweloper buduje na zamówienie najemcy, uwzględniając jego wymagania oraz preferencje co do lokalizacji?
Tak. Zwykle jest to pojedynczy budynek, chociaż zdarzają się również projekty build-to-suit w ramach parków magazynowych – gdy na gotowym gruncie powstaje magazyn dostosowany do niestandardowych potrzeb klienta.
Jak na sposób budowania magazynów wpływa rozwój e-commerce?
Zdecydowana większość tradycyjnych sieci handlowych już prowadzi, albo właśnie zamierza prowadzić, sprzedaż w internecie. Dystrybuowanie produktów bezpośrednio do klienta detalicznego wymaga innego, niż w przypadku dostaw do dużych sklepów, podejścia i zastosowania bardziej zaawansowanych technologii logistycznych.
Dzisiaj prekursorami w tym temacie są u nas Amazon i Zalando. Sektor e-commerce w Polsce rozwija się niezwykle dynamicznie, co ma ogromny wpływ na rynek przemysłowo-magazynowy, szczególnie w zakresie rodzaju budowanych obiektów takich jak centrum dystrybucji, cross-doki, czy małe moduły magazynowe w miastach związane z realizacją zamówień tzw. ostatniej mili.
autor:
Krzysztof Czekalski, Dyrektor ds. Technicznych w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie Cresa
