Nieruchomości komercyjne należą do jednych z najbezpieczniejszych aktywów inwestycyjnych. Nie zawsze jednak opłaca się trzymać portfolio nieruchomości w niezmienionej formie. Doskonale wiedzą to firmy działające na rynku nieruchomości. Restrukturyzacja jest potrzebna także przedsiębiorstwom z zupełnie innych branż. O restrukturyzacji portfela nieruchomości mówi Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynkowych w firmie Cresa Polska.
Na czym polega restrukturyzacja portfela nieruchomości?
Na „portfel nieruchomości” składają się wszystkie nieruchomości, nad którymi firma sprawuje pośrednią lub bezpośrednią kontrolę, a więc te które są własnością firmy, w których firma jest udziałowcem, a także te, do których posiada ograniczone prawa rzeczowe lub zobowiązaniowe typu umowa najmu. Jest to więc pojęcie dosyć szerokie, a poszczególne obiekty mogą zarówno przynosić korzyści finansowe, jak i być związane z kosztami.
Restrukturyzacja portfela nieruchomości polega w uproszczeniu na sprzedaży lub zmianie sposobu wykorzystania tych gruntów, budynków i praw, które nie wspierają już strategii firmy i zakupieniu lub wynajmie nowych nieruchomości, które lepiej będą spełniać swoje funkcje w relacji do działalności podstawowej spółki. Celem zawsze są korzyści finansowe, mogą one jednak być osiągnięte na różne sposoby.
Zarząd może zdecydować się na restrukturyzację, gdy firma:
• Potrzebuje gotówki na inne inwestycje,
• Chce podnieść / obniżyć kapitał zakładowy,
• Planuje obniżyć koszty długoterminowe związane z najmem,
• Rozbudowuje się, potrzebuje nowej przestrzeni roboczej,
• Podlega centralizacji/decentralizacji,
• Zauważa potencjał związany z innym niż dotychczas wykorzystaniem nieruchomości,
• Zmienia branżę.
• Zmieniają się oczekiwania udziałowców lub warunki rynkowe.
Kiedy warto restrukturyzować?
Optymalną taktykę stosują pod tym względem przedsiębiorstwa wyspecjalizowane w obrocie nieruchomościami. Trzymają one cały czas „rękę na pulsie” i podejmują decyzje na bieżąco w celu optymalizacji zysków.
Z kolei firmy niezwiązane bezpośrednio z branżą często przypominają sobie o konieczności zrestrukturyzowania portfela nieruchomości raz na kilka-kilkanaście lat. Zdarza się też, że średnie i duże przedsiębiorstwa, których zarządy koncentrują się na działalności podstawowej, jedynie ogólnie zdają sobie sprawę ze swoich zasobów nieruchomościowych i ich wartości.
Analizę portfela nieruchomości, jeśli nie dokonuje się jej na bieżąco, należałoby zlecać wyspecjalizowanej firmie co 5-6 lat.
Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynkowych w firmie Cresa Polska.
