罗马尼亚:主要区域城市现代写字楼存量突破100万平方米

4 April 2024

2023年,开发商在主要区域城市(克卢日-纳波卡、蒂米什瓦拉、雅西和布拉索夫)完成了83,000平方米新办公楼项目的建设,现代办公楼存量突破了100万平方米大关,约占相应总量的30%在布加勒斯特。根据 Cushman and Wakefield Echinox 办公市场区域城市报告,雅西是唯一一个受益于 2023 年办公项目交付的城市,它超过了蒂米什瓦拉,成为布加勒斯特以外的第二大区域中心,仅次于克卢日-纳波卡。

这些城市现代办公空间存量达到108.2万平方米。克卢日 – 纳波卡仍然是最大的区域办公中心,到 2023 年底,此类办公空间面积为 340,400 平方米(占总数的 31.5%),其次是雅西,在帕拉斯园区(60,000 平方米)和第一栋办公楼交付后,雅西的存量有所扩大。丝绸区一期的库存量(23,000 平方米)增至 296,200 平方米(占总量的 27.4%),而蒂米什瓦拉的库存量为 293,500 平方米(27.1%),布拉索夫的库存量为 152,200 平方米(14%)。

与 2023 年登记的交付量相比,所分析城市的写字楼待售项目非常低,因为只有 2 个项目(总面积 26,000 平方米)可能在 2024 年底/2025 年初竣工,即 Coresi Business Campus布拉索夫的 U1 和蒂米什瓦拉的帕尔蒂姆

然而,开发商还宣布计划在未来 5 年内在主要区域城市开始建造 170,000 平方米的新办公空间,其中 75,000 平方米位于克卢日 – 纳波卡、雅西 81,000 平方米、布拉索夫 10,000 平方米

在正在建设或处于不同规划阶段的主要办公项目中,我们可以提及以下项目:雅西 — Silk District 二期,由 Prime 开发资本 – MAS RE;在布拉索夫 – AFI Europe 打算开发 AFI 园区二期工程,NHood 还宣布在 Coresi 商业园区内建造一座新建筑。克卢日 – 纳波卡预计最重要的项目涉及 Prime Kapital – MAS RE 和 Iulius Group 混合用途开发项目,这些项目计划建在前 Cesarom 和 Carbochim 工业平台上。

Cushman 和 Wakefield Echinox 研究主管 Vlad Saftoiu 表示:“主要区域中心的学生总数约为 190,000 名(比布加勒斯特还多),员工总数约为 550,000 名(占整个地区的 50% 以上)。布加勒斯特的水平),而这些城市的写字楼存量还不到首都相应总量的三分之一。因此,如果我们根据分析城市的经济背景调整这些数字,我们认为克卢日 – 纳波卡,雅西、蒂米什瓦拉和布拉索夫有能力吸引新公司,从而产生对办公空间的需求,我们估计,从长远来看,这些城市可能会吸收另外 400,000 平方米的新项目。”

主要驱动力ITandC 行业再次占据租赁活动的主导地位,该行业在 2023 年的吸纳量中所占份额超过 60%,达到 37,400 平方米。布加勒斯特写字楼市场在 2023 年创下了创纪录的需求水平,而根据市场现有数据,主要区域城市的交易面积同比下降了约 50%。克卢日 – 纳波卡和雅西是租户最喜欢的目的地,这些城市的总需求量合计约占 60%

克卢日 – 纳波卡的空置率最低(6.2%),仅次于布加勒斯特,而 10.7%蒂米什瓦拉和布拉索夫的写字楼库存分别有 1% 和 11.8% 闲置。此外,雅西的空置率高达 20.4%,大部分位于 B 级建筑

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