Komentarz ekspercki
Jan Jarosławski, prawnik Skanska Residential Development Poland
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przedstawiło projekt ustawy inwestycyjnej, zmieniającej m.in. prawo budowlane oraz ustawę o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt ma stworzyć grunt pod wdrożenie Kodeksu urbanistyczno-budowlanego i wprowadzać zmiany zgodne z jego założeniami. Ustawa powinna uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany. Wydaje się jednak, że w wielu aspektach może przynieść odwrotny efekt.
Ministerstwo proponuje wprowadzenie do prawa budowlanego nowej formuły projektu budowlanego. Ma się on składać z projektów: inwestycyjnego i technicznego. Wnioskując o wydanie pozwolenia na budowę konieczne stanie się załączenie wyłącznie projektu inwestycyjnego. W teorii rozwiązanie będzie szansą na usprawnienie procesu wydawania pozwoleń na budowy, ponieważ urzędnicy – dotychczas badający obszerne projekty budowlane – będą weryfikować wyłącznie część inwestycyjną, określającą usytuowanie i podstawowe parametry budów. W tym wypadku również inwestor odczuje większą elastyczność w tworzeniu szczegółowych rozwiązań projektowych, ponieważ będzie miał możliwość dokonywania wielokrotnych zmian w projekcie technicznym, jeśli tylko pozostanie on zgodny z projektem inwestycyjnym. W praktyce propozycja Ministerstwa może jednak rodzić wiele problemów. Po pierwsze – w projekcie inwestycyjnym powinna zostać zawarta informacja o liczbie wydzielonych lokali mieszkalnych. Nierzadko w trakcie prowadzenia inwestycji, ilość powstałych mieszkań ulega zmianie. Często są one dzielone lub łączone, dlatego na etapie wnioskowania o pozwolenie na budowę, podanie ich dokładnej liczby wydaje się niemożliwe. Niebagatelne znaczenie mają tu również nowe przepisy ustawy o własności lokali, z których wynika, że ustanowienie ich samodzielności następuje zgodnie z pozwoleniem na budowę. Jeśli więc ilość mieszkań ulegnie zmianie i będzie różnić się od tej wskazanej w projekcie inwestycyjnym (stanowiącym integralną część pozwolenia na budowę) to uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokali wymagałoby kolejnej zmiany w pozwoleniu na budowę.
Po drugie – projekt inwestycyjny ma zawierać „podstawowe rzuty, przekroje
i widoki elewacji obiektu budowlanego”. Sformułowanie to wzbudza wątpliwości: czy te informacje dostarczą wystarczającą ilość danych, by umożliwić sąsiadującym inwestorom dostosowanie ich projektów, chociażby do wymogów zachowania dostępu do światła i słońca? Istnieje ryzyko, że dane zostałyby zawarte dopiero w projekcie technicznym, udostępnianym przez kierownika budowy wyłącznie na żądanie organu nadzoru budowlanego. Tym samym okoliczni mieszkańcy tracą możliwości zapoznania się z ważnymi dla nich parametrami technicznymi projektu.
